Gemeente Den Haag wil stijging erfpacht halveren 

Het college van B&W van Den Haag heeft de gemeenteraad een voorstel gestuurd om het erfpachtstelsel schokbestendig te maken. Dit naar aanleiding van een uitzonderlijke stijging van de lasten voor sommige bewoners het afgelopen jaar. Om dit soort stijgingen in de toekomst te voorkomen en deze groep tegemoet te komen, grijpt het college stevig in. Recente erfpachtstijgingen die op basis van bestaande bepalingen waren berekend, worden in dit plan meer dan gehalveerd. Ook wil de gemeente erfpachters met een laag of middeninkomen een uitgestelde betalingsregeling aanbieden. ,,Niemand zal in financiële problemen komen vanwege de gestegen erfpacht”, stelt verantwoordelijk wethouder Martijn Balster van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest. 

Den Haag heeft circa 77.000 erfpachtcontracten: daarin staan afspraken over de vergoeding (zeg: huur) die een vastgoedeigenaar betaalt voor het gebruik van grond die de gemeente in eigendom heeft. Deze vergoeding, ook wel ‘canon’ genoemd, wordt vastgesteld op basis van de grondprijs en het canonpercentage. De hoogte van het canonpercentage is afhankelijk van de actuele marktrente.   

In circa 46.000 gevallen is betaling van de canon afgekocht. Bij 18.000 van de resterende erfpachtcontracten gelden regels voor het (elke vijf jaar) vaststellen van het canonpercentage op basis van algemene bepalingen (AB 1986). Het canonpercentage wordt jaarlijks vastgesteld ten behoeve van deze 18.000 erfpachters met een eeuwigdurend recht. In 2023 en 2024 liep en loopt voor zo’n 5.500 erfpachters hun vijfjaars periode af. Het voorstel dat er nu ligt, heeft mede tot doel het rechtsgelijkheidbeginsel van alle erfpachters te waarborgen en het erfpachtstelsel consistenter te maken.  

Uitzonderlijke stijging 

Voor een andere groep erfpachters eindigt de periode waarin zij een vast bedrag betaalden van gemiddeld € 50 per jaar. Deze rechten zijn voor een duur van 75 jaar uitgegeven en dit bedrag is 75 jaar geleden vastgesteld en nooit geïndexeerd. Door de hoge rentestand en de sterk gestegen grondwaarde, zouden zij na herberekening gemiddeld € 2.400 per jaar moeten gaan betalen. Die zeer forse verhoging, gevolg van een uitzonderlijke samenloop van omstandigheden, leidde begrijpelijk tot veel onrust onder erfpachters.  

Tot aan 2038 groeit de groep die niet langer het vaste lage bedrag betaalt tot 18.000. Erfpachters zouden door deze forse stijging mogelijk in financiële problemen komen. Mede op aandringen van de raad heeft het college daarom grondig onderzocht hoe dit kan worden voorkomen en hoe het erfpachtstelsel structureel schokbestendiger kan worden gemaakt. Dit onderzoek is inmiddels afgerond en heeft geleid tot het erfpachtvoorstel dat er nu ligt.  

Schokdemper 

Tot halvering van het eerder berekende erfpachtbedrag kan worden gekomen door te werken met een tienjarig gemiddelde canonrente bij bet bepalen van de canon. Hierdoor zullen erfpachters nu en in de toekomst niet meer geconfronteerd kunnen worden met enorme schommelingen in de canon (doordat de rente ineens fors stijgt of daalt) en kunnen zij veel beter inschatten waar ze financieel aan toe zijn.  

Voor een gemiddelde woning in Den Haag met erfpacht – met een marktwaarde van ca. € 430.000 – heeft dat tot effect dat mensen niet € 2.365 per jaar (canonrente 4,0%) gaan betalen, maar € 1.123 per jaar (canonrente 1,9%): minder dan de helft, waarbij de te betalen canon bovendien fiscaal aftrekbaar is. Uiteraard gelden voor diverse woningen in de stad andere getallen, maar de jaarlasten in het nieuw stelsel zullen voor erfpachters met een heruitgfite of een herziening van de canon in 2023 en 2024 altijd minder dan de helft zijn ten opzichte van het oude stelsel.  

Het voorstel is om deze maatregel te laten gelden voor iedereen met een nieuw uit te geven erfpachtrecht. Voor mensen met al gevestigde eeuwigdurende erfpachtrechten geldt dat zij eenmalig de kans krijgen om over te stappen op het schokbestendige stelsel.

Vangnet

Hoewel niet de verwachting is dat veel mensen alsnog in financiële problemen komen na de genomen maatregel, wil de gemeente een financieel vangnet inrichten voor mensen waarbij dat onverhoopt toch het geval is. Daarom stelt het college voor om erfpachters met een bruto jaargezinsinkomen tot 60.000 euro (lage en middeninkomens, prijspeil 01-01-2023) de mogelijkheid te bieden om de verplichting tot betaling van de nieuwe erfpachtcanon op te schorten tot het moment van verkoop van de woning. Indien mensen door verhoging van hun erfpacht aantoonbaar in financiële problemen dreigen te komen, zal de gemeente maatwerk leveren op individueel niveau. 

Inkomstendaling gemeente 

Het invoeren van een 10-jaarsgemiddelde heeft stevige financiële gevolgen voor de inkomsten van de gemeente. Voor de komende vijf jaar is alleen al voor de herzieningen uit 2023 en 2024 een daling van de opbrengsten voorzien van € 16 mln. Tot 2038 zou de inkomstenderving van de gemeente op kunnen lopen tot 170 miljoen, uitgaand van de huidige rente. Daarnaast zijn de kosten voor het implementeren van een nieuw erfpachtstelsel aanzienlijk.  Ook om die redenen vraagt dit een zorgvuldige afweging.

Hoe nu verder 

Komende twee maanden zal het voorstel voor herziening van het huidige erfpachtstelsel uitgebreid worden toegelicht aan de commissie Ruimte. Daarna zal de raad over het voorstel debatteren en mogelijk een besluit nemen. Voor de erfpachters die in 2023 al een aanbieding voor erfpachtrecht hebben gekregen, geldt dat zij na voltooiing van de besluitvorming een nieuwe aanbieding zullen krijgen. Degenen die nog op een erfpacht-aanbieding wachten, zullen deze vervolgens ook ontvangen.